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利益虽重要 诚信价更高

信息来源:利川市法院 利川市信用办     发布日期:2019-09-06  【字体:

      随着城市化建设的逐步推进,城郊的土地、房屋不断升值,一部分人因早年将房屋、土地“低价”出售给他人,现以种种理由反悔并诉至法院要求主张确认合同无效返还房屋或者土地,均依法被法院一审驳回。

案例一

张甲主张其与张乙于20155月签订《买房协议》,约定张甲将其位于城郊的土石木结构房屋一栋(土地使用证登记为张甲之父张某某,现已过世)作价10000元卖给张乙,并交给其居住。张甲、张乙签订《买房协议》时均没有在协议上签字捺印予以确认,也没有明确的签订时间,该协议内容不完整是无效协议。涉案房屋系张甲继承的农村宅基地房屋,张乙系城市户口,张甲、张乙不是同一集体经济组织成员,双方的房屋买卖没有告知村委,更没有取得村委同意,张甲、张乙的房屋买卖行为违反了法律的强制性规定,双方所签订的《买房协议》从形式上和内容上均应认定为无效合同。张乙辩称,其与张甲之间并未签订《买房协议》,张甲也未将其房屋卖给张乙,而是张甲与张乙之母杨某某于2010年达成协议,原告将案涉房屋卖给杨某某,杨某某随后对该房屋进行了装饰装修并居住至今。杨某某与张甲系同村村民且系邻里关系,双方达成的房屋买卖协议是其真实意思表示,不违反法律的禁止性规定,应属有效。张甲在事隔九年之后要求确认买卖合同无效,违背了诚实信用的基本原则。张甲诉请确认其与张乙签订的《买房协议》无效,没有事实依据,请求驳回张甲的诉讼请求。

法院经审理认为,当事人对自己提出的主张,有责任提供证据。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明,没有证据或者证据不足以证明其事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。主张法律关系存在的当事人,应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任。本案中,张甲提供的《买房协议》系张甲自行书写,既没有张甲、张乙签名或捺印,且庭审中张乙否认其系案涉房屋的买受人,张甲也未提交其他证据证明其与张乙之间达成了房屋买卖的合意,故张甲主张其与张乙于20155月签订《买房协议》的事实,法院不予认定。张甲关于案涉房屋由其母亲杨某某购买,而由张乙支付购房款的抗辩意见,符合情理,法院予以采纳。张甲与杨某某系同村村民,杨某某购买案涉农村房屋并不违反法律、行政法规的强制性规定。据此,张甲的诉讼请求,没有事实根据和法律依据,法院不予支持。综上,遂依法判决驳回张甲的诉讼请求。

案例二

被告向甲与李某某系夫妻关系,生育两女即原告向乙、向丙。李某某于20167月因病逝世。2012312日向甲与胡某某签订房屋买卖协议,将向甲、李某某、向乙、向丙四人共有的房屋以7000元价格转让给非本集体经济组织成员胡某某。向乙、向丙认为,向甲在未经其同意下与他人签订房屋买卖协议,且将房屋转让给非本集体经济组织成员,双方签订的协议违反法律强制性规定而无效。胡某某辩称,其与向甲、李某某签订的《房屋买卖协议》由村干部刘某某代笔书写,其丈夫牟某某的舅舅饶某某代为签名。李某某当日将该房屋的《集体土地建设用地使用证》交付后,胡某某便搬进居住。胡某某于20136月申请将户口迁入房屋所在地,房屋买卖不存在违法行为。合同签订时二原告已成年,本案已超过诉讼时效。

    向甲辩称,《房屋买卖协议》是其私自签订的,向乙、向丙不知情,直到去年征地时向乙、向丙才知道该房屋已经卖了。法院经审理查明:李某某生前于199212月申请在其村民小组占用集体土地修建住房,利川市土地管理局于199388日向其填发《集体土地建设用地使用证》,其中载明用地面积163.63平方米,用途为住宅。199388日,李某某与向甲登记结婚,婚后生育有二女即向乙、向丙。2012312日,胡某某、牟某某夫妻(乙方)委托牟某某之舅饶某某,与向甲、李某某(甲方)签订《协议书》,约定:甲方有木瓦房一栋,面积以房屋宅基地为准,总价值7000元整,出售后双方无反悔。该协议书中,李某某未签名,时任青龙村村民委员会干部的刘某某在场见证并签名。随后,胡某某、牟某某支付了购房款7000元并迁入该房屋居住至今。另查明,胡某某原系农民,20136月涉案房屋所在村民委员会在征求该村三组部分村民意见后,同意其入户。同年625日,利川市公安局为胡某某办理了户籍变动登记手续,将胡某某的住址变更登记为涉案房屋。2016124日,李某某因病死亡。20194月,向乙、向丙诉至本院,提出前述诉讼请求。法院经审理认为:诉争房屋占用的土地为集体土地建设用地,本案《协议书》属农村房屋买卖合同。根据最高人民法院20161121日印发的《第八次全国法院民事商事审判工作会议(民事部分)纪要》第19条的规定,在非国家确定的宅基地制度改革试点地区,农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人,该房屋买卖合同认定为无效。本案中,虽然签订协议时胡某某、牟某某不是涉案房屋所在村村民,但协议签订后胡某某的户籍地已变更登记为该地,导致合同无效的情形已经消除,故向乙、向丙以胡某某非本集体经济组织成员为由,主张涉案《协议书》无效的依据不足。涉案房屋建成时向乙、向丙尚未成年,向乙、向丙亦未举证证明其出资对该房屋进行了添附、翻建等,故其主张为该房屋共有人的事实,应不予认定。《协议书》中李某某虽未签名,但胡某某的委托代理人饶某某与其系邻居,有理由相信李某某之夫向甲有权处理该房屋买卖事宜,且胡某某迁入该房屋居住后,长达数年李某某并未进行干涉。据此,《协议书》应属当事人的真实意思表示,内容不违反法律、行政法规的强制性规定,应属有效,向乙、向丙请求确认该《协议书》无效缺乏事实根据和法律依据,其诉讼请求法院不予支持。综上,遂依法判决驳回向乙、向丙的诉讼请求。

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